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      專訪|解碼和昌“千億”路徑:三大平臺護航、快周轉(zhuǎn)沖刺

      日期:2018-07-09

      在中小型房企紛紛為了生存而沖刺的時候,千億的隊伍無疑是擁擠的。為了在未來能夠更加從容的應(yīng)對這一局面,和昌在規(guī)?!翱炫堋钡耐瑫r,還在嘗試強化“造血”和“輸血”的能力。


      6月的北京已經(jīng)進入盛夏模式,走進和昌集團(下稱“和昌”)總部,靜謐的環(huán)境與窗外浮躁的天氣形成鮮明對比。時代財經(jīng)對和昌集團董事長武磊和總裁胡博的專訪就在這里進行,對于外界所關(guān)心的并購、規(guī)模、利潤及未來等話題,兩位“掌門人”一一做出了解答。

      和昌集團董事長 武磊

      一場對萊蒙國際資產(chǎn)包的百億收購讓規(guī)模200億的和昌成為了一匹地產(chǎn)“黑馬”。雖然與巨頭相比,和昌的規(guī)模還不算大,但通過這筆交易,和昌向外界展示了它的實力和潛力。

      收購萊蒙國際資產(chǎn)包,和昌獲得了位于6個不同城市的8個項目,總計約197萬平方米的物業(yè)。但這只是和昌沖刺千億中跨出的一小步,按照和昌的計劃,未來其城市版圖會擴至20個,每個城市實現(xiàn)50億的銷售,2020年就能夠拿到千億的“門票”。

      在中小型房企紛紛為了生存而沖刺的時候,千億的隊伍無疑是擁擠的。為了在未來能夠更加從容的應(yīng)對這一局面,和昌在規(guī)?!翱炫堋钡耐瑫r,還在嘗試強化“造血”和“輸血”的能力,打造更加堅實的護城河。

      拆解規(guī)模與利潤

      胡博坦言,和昌定下千億目標(biāo)的出發(fā)點在于認(rèn)清自己、認(rèn)清環(huán)境。而武磊則將“千億”看作是未來的一個里程碑,當(dāng)前和昌要做的就是去追逐它。

      和昌集團總裁胡博

      2020年被看作行業(yè)發(fā)展的一個關(guān)鍵節(jié)點,是檢驗這一輪行業(yè)洗牌成果的最后期限。如果到2020年沒有達到一定規(guī)模和排名的企業(yè),或?qū)⒚媾R淘汰的局面。和昌要找到自己在這個行業(yè)的安全邊際。

      “1000億在2020年大概的排名可以達到前50,好一點的話可以沖進前30,處于這個位置,一定是安全的?!闭f起正在走的這段千億路程,武磊的語氣里充滿底氣,他認(rèn)為,千億目標(biāo)是和昌對于自我的一個客觀評價,通過盤點手中資源、提升各方面能力,和昌想要完成這個任務(wù)不是沒有可能。

      從百億到千億,和昌的節(jié)奏是每年50%的復(fù)合增長。雖然這不是一件容易的事,但和昌已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。

      快周轉(zhuǎn)是房企實現(xiàn)規(guī)模成倍增長的有效手段,與大部分快速成長中的房企一樣,和昌內(nèi)部也在不斷強調(diào)周轉(zhuǎn)率?!半m然今日的和昌還不是行業(yè)里面把周轉(zhuǎn)做到極致的,但我們有信心,未來在周轉(zhuǎn)率方面可以達到行業(yè)前十的水平?!?/p>

      武磊告訴時代財經(jīng),現(xiàn)在和昌提出來的周轉(zhuǎn)基準(zhǔn)線叫“6712”,即拿地之后6個月取得施工許可證、7個月開盤、12個月現(xiàn)金流回正。他透露,在一些市場條件比較樂觀的城市,和昌已經(jīng)可以做到8至10個月現(xiàn)金流回正。

      更重要的是,和昌在沖擊規(guī)模的同時,也沒有放棄對利潤的堅持。對于規(guī)模與利潤無法兼得的話題,胡博表示,和昌有自己的一套應(yīng)對方法,總結(jié)成三個關(guān)鍵詞是“有規(guī)模”、“優(yōu)回報”、“好口碑”。

      時代財經(jīng)了解到,目前和昌的凈利潤率水平接近13.1%,為行業(yè)正常水平。不過,胡博指出,和昌追求的是ROE,而非單純的凈利潤。他將ROE拆解為周轉(zhuǎn)率、凈利潤率和杠桿三個成數(shù)。當(dāng)和昌的周轉(zhuǎn)率和凈利潤率都與行業(yè)持平的時候,杠桿的使用成為決勝的關(guān)鍵。

      和昌的目標(biāo)是ROE水平做到行業(yè)前25名,為此,其堅持“外部投資占比過半原則”。這意味著,在杠桿配比與同行相同的情況下,和昌還能在外部投資人維度上嘗試給自己加杠桿。

      胡博坦言,在凈利潤率達到行業(yè)的平均水平、周轉(zhuǎn)率站到行業(yè)前十的基礎(chǔ)上,杠桿率也不輸于其他企業(yè),且在未來兩三年有希望做得更優(yōu)秀的時候,就能夠保證和昌的回報超出行業(yè)平均水平。

      武磊補充稱,利潤和規(guī)模之間本身并不矛盾,“我比較反對為了沖規(guī)模而去犧牲利潤,我更希望和昌依靠產(chǎn)品、服務(wù)和理念去實現(xiàn)規(guī)模和利潤的同步增長,因為對于和昌來說,做大資產(chǎn)管理規(guī)模是最核心的?!?/p>

      在第三方研究機構(gòu)億翰智庫最新發(fā)布的《2018年1-6月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200》榜單中,和昌以135.9億的銷售成績排名第79位。武磊表示,和昌今年全年的目標(biāo)是350億。

      不挑食、不畏懼

      以規(guī)模化為名的賽道中,充足的土地儲備是企業(yè)爭得話語權(quán)的前提。在這方面,和昌堅持以并購為主要拿地策略,其去年新進的25個項目,有近半數(shù)來自收并購。

      “中國房地產(chǎn)行業(yè)走到今天,公開市場的價格幾乎是透明的。單純從算賬的邏輯來看,公開市場相對來說操盤簡單,但是回報極低,基本算不過來賬,有巨大的賭預(yù)期成分在的企業(yè)才敢去公開市場搶高價地?!?/p>

      與此相比,并購而來的項目不僅有著成本低的優(yōu)勢,回報也能夠得到保證。“并購項目都存在一些復(fù)雜、歷史原因悠久、甚至‘難纏’的潛在風(fēng)險,但其好處是價格低,只要抓住一個有潛力的并購項目,回報就有保證,并且會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)時行業(yè)公開市場的水平?!?/p>

      不過,近年關(guān)注并購市場的房企多了起來,其中規(guī)模超過千億的房企不在少數(shù)。在激烈的競爭環(huán)境中,和昌需要有自己的優(yōu)勢才能成為脫穎而出的那個。

      胡博認(rèn)為,雖然和昌的團隊相對來說比較年輕,但其不挑食、不畏懼,即使項目復(fù)雜、難纏,也愿去接觸和嘗試。他還指出,并購的關(guān)鍵點不在于成功的那一刻,而是在并購?fù)瓿梢院?,如何將項目順利的開發(fā)出來。

      據(jù)悉,和昌去年收購的萊蒙國際資產(chǎn)包中,極個別項目的問題也有些棘手,但和昌一直在嘗試解決和推進,去年,部分項目的收入已經(jīng)并表。胡博還透露,去年四季度開始,和昌陸陸續(xù)續(xù)收到很多資產(chǎn)包的并購機會,目前都還在接洽當(dāng)中。 

      當(dāng)然,除了并購之外,和昌也不排斥公開市場。胡博稱,即使這兩年公開市場純機會導(dǎo)向的趨勢愈發(fā)明顯,但針對當(dāng)前的市場環(huán)境和趨勢,大多數(shù)房企都是采取合縱連橫的措施來降低風(fēng)險,這樣的機會和昌也有很多。

      “和昌在合作方面是非常開放的,完全尊重合作方的訴求。小股操盤、平均持股、甚至代建都能夠接受,唯一需要強調(diào)的就是和昌要做操盤者。”

      據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計,和昌已經(jīng)與包括萬科、旭輝、碧桂園在內(nèi)的多個房企達成了合作關(guān)系,在南京、合肥、杭州等城市合作開發(fā)了超過10個項目。

      今年,和昌選擇扎根在二線城市,以此為依托去向外輻射和向外輪耕機會型城市。武磊透露,僅2018年上半年,和昌就通過并購、合作等方式獲得了18個項目,新增土地面積約為258萬平米,貨值約303億。

      至于后續(xù)的投資計劃,武磊表示要根據(jù)和昌的周轉(zhuǎn)情況、現(xiàn)金流以及整個金融環(huán)境再做判斷?!俺醪娇紤],今年去化約350億左右,大概有一個雙倍的補充就可以了,以此算下來是近800億的貨值?!?/p>

      “三駕馬車”并行

      規(guī)模并不是考量房企成功與否的唯一條件,當(dāng)房企戰(zhàn)場從增量市場逐步轉(zhuǎn)向存量市場時,行業(yè)將進入能力為王的時代。

      縱觀當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè),大多數(shù)的資源都在向?qū)嵙Ψ科髢A斜,要在未來獲得更多的資源和機會,房企就要具備把錢和地有效結(jié)合到一起的能力?;诖?,和昌未雨綢繆打造了開發(fā)建設(shè)平臺、資產(chǎn)運營平臺、資產(chǎn)投/募資平臺三大能力平臺。

      “地產(chǎn)開發(fā)平臺,簡單的理解就是做房地產(chǎn)開發(fā);資產(chǎn)管理平臺,專注持有物業(yè)領(lǐng)域;而投融資平臺類似于地產(chǎn)基金的概念,它同時具備投資和融資兩項功能。”胡博介紹,三個平臺各有分工,但相互之間也有協(xié)同。

      簡單來說,投/募資平臺主要為和昌提供資金層面的支持,同時兼顧“找球手”的功能,幫助和昌在行業(yè)金融屬性不斷增強的背景下,找到一個具備一定量級的細(xì)分市場。

      而資產(chǎn)管理平臺更多是在開發(fā)層面為和昌提供支援,當(dāng)?shù)貕K或項目需要開發(fā)住宅以外的產(chǎn)品,例如需要開發(fā)商業(yè)、辦公、酒店,甚至是物業(yè)服務(wù)的時候,資產(chǎn)管理平臺就能挺身而出,避免陷入能力缺失的尷尬局面。

      在和昌的千億目標(biāo)中,資產(chǎn)管理平臺也扮演著重要角色,2020年,資產(chǎn)管理的規(guī)模要超過200億元,在和昌的業(yè)績中占比20%。


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