戰(zhàn)略解讀丨依靠能力驅(qū)動，打造穩(wěn)健增長型企業(yè)
日期：2018-08-14
“依靠能力驅(qū)動，打造穩(wěn)健增長型企業(yè)，做一家傳遞正能量的企業(yè)！”
8月9日億翰智庫舉辦的2018年中國房地產(chǎn)業(yè)峰會上，和昌集團董事長武磊先生闡釋了和昌未來的發(fā)展之道，和昌依靠自身能力，以“穩(wěn)健增長，同心同創(chuàng)”為經(jīng)營理念不斷驅(qū)動企業(yè)快速、高品質(zhì)的發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、為中國人居夢想貢獻力量。
董事長武磊認為和昌的穩(wěn)健增長需要依靠明確的戰(zhàn)略、組織的建設(shè)、機制的保障、規(guī)模的提升、文化的強化、效率的提高、口碑的擴大等不斷提升自身發(fā)展能力。
他認為：“對于和昌這幾年的發(fā)展，有這樣的幾個前提，首先是住宅開發(fā)小周期的來臨，不管是從一些歷史數(shù)據(jù)進行判斷，還是從今天整個大環(huán)境進行判斷。第二是我們持有運營資產(chǎn)業(yè)務(wù)機會開始顯現(xiàn)，不僅僅是從原來的增量市場去找機會，未來要從存量市場找機會，來配合增量市場的發(fā)展，也配合整個時代發(fā)生的變化。第三是之前完全依賴土地周期紅利及成本優(yōu)勢的投資時代已經(jīng)基本過去，未來可能更多是一個要依靠能力、運營水平及運作效率去獲取更好回報的時代。這三點構(gòu)成了和昌集團過去發(fā)展的前提，也是基于這個前提和昌在2017年初提出了三大平臺戰(zhàn)略，即開發(fā)建設(shè)平臺、資產(chǎn)運營平臺和資產(chǎn)投/募資平臺?！?/p>
迎合時代挑戰(zhàn)，打造三大平臺戰(zhàn)略
“簡單來說，這三個平臺相當是把之前我們行業(yè)里房地產(chǎn)開發(fā)商這樣一個混合的角色拆解成了三個角色：資產(chǎn)投/募資平臺是一個投資商，開發(fā)建設(shè)平臺是一個傳統(tǒng)的建造商和開發(fā)商，資產(chǎn)運營平臺是從資產(chǎn)實現(xiàn)增值、保值和資產(chǎn)證券化的角度出發(fā)的運營商和服務(wù)商。
站在今天來看，和昌集團內(nèi)部三大平臺已經(jīng)基本實現(xiàn)了市場化的交割和交易，資產(chǎn)投/募資平臺負責拿到合適的土地和資金，交給開發(fā)建設(shè)平臺來開發(fā)；開發(fā)建設(shè)平臺會根據(jù)項目的規(guī)模、難度和所處的市場環(huán)境獲取基本化管理費的收入和分成；資產(chǎn)運營平臺對于一些持有性的物業(yè)進行經(jīng)營并且根據(jù)未來變現(xiàn)的業(yè)績形成分成機制。所以這三個平臺正是三個利潤體現(xiàn)的中心，也是整個房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中不斷的轉(zhuǎn)移利潤和轉(zhuǎn)移價值的過程?！?/strong>
“當下，資產(chǎn)投/募資平臺通過類基金的模式，投出項目的個數(shù)大概在17個，整個的投資規(guī)模將近200億，產(chǎn)生的貨值在500億左右，同時募集到的資金將近在160—170億。開發(fā)建設(shè)平臺除了在操盤和昌自己投資建設(shè)的項目外，也外接了一些代建類的項目。在今年，和昌整個正在施工的施工面積大概有1500萬方，從施工面積排名來看應(yīng)該是比和昌的銷售金額排名要更靠前的，在這種情況下我們有大量的代建的業(yè)務(wù)，也在通過我們的開發(fā)建設(shè)平臺體現(xiàn)著價值。資產(chǎn)運營平臺是今年年初我們剛剛建立的團隊，目前在和昌持有經(jīng)營和管理下的物業(yè)約100多萬方，其中包括shopping mall、寫字樓、長租公寓等諸多持有型業(yè)態(tài)，其中有一些是相對重的，即和昌擁有產(chǎn)權(quán)的，也有一些相對輕的即和昌擁有管理權(quán)和運營權(quán)的。”
制定戰(zhàn)略目標，2020年破千億
“再談及和昌的三大戰(zhàn)略目標，和昌的戰(zhàn)略目標不僅僅是有規(guī)模這一點，更多的是希望從三個角度去描述。第一個目標是有規(guī)模，有規(guī)模我們強調(diào)的更多是AUM，AUM不一定僅僅是體現(xiàn)在報表中，更多的是項目操盤、代建業(yè)務(wù)、聯(lián)合操盤和持有經(jīng)營性的物業(yè)，那么分解下來我們希望AUM是在我們管理下的銷售合同額達到800億，持有運營資產(chǎn)的估值達到200億。第二個是回報水平，去年在我們的報表口徑里ROE的水平在行業(yè)內(nèi)處于中上水平，但是我們覺得和昌一旦進入到資本市場，去和資本市場的龍頭企業(yè)一起評價的話，可能還會受到一些影響，所以在這種情況下我們希望能繼續(xù)提高我們的回報水平。第三個是好口碑，這個好口碑涵蓋的含義更多，不僅僅是在客戶心目中的口碑，也是在行業(yè)中的口碑。和昌是一家不作惡的公司，和昌希望能做一些正確的事情，做一些符合行業(yè)規(guī)則的事情，走大道行正路，也希望能在合作伙伴中形成良好的口碑，贏得更多的合作，包括獲得外部投資項目占比過半這樣一個目標。”
明確戰(zhàn)略選擇，依靠能力驅(qū)動發(fā)展
“接下來是和昌的戰(zhàn)略選擇，第一點，我們還是希望以“收并購”作為和昌獲取項目資源最主要的手段和途徑。在2017年和昌一共獲取了35個項目，其中70%是通過收并購獲取的，去年下半年的時候，和昌收購了一家企業(yè)的6個城市8個項目，完成了在華南區(qū)域800億左右的貨值儲備，所以我們認為通過“捕捉獵物”或者說通過收并購的方式是能夠拿到一些比較優(yōu)質(zhì)的資源供我們發(fā)展和成長的。第二點是切換“跑道”，在這一點上和昌強調(diào)更多的是能力，這個能力既包括我們房地產(chǎn)開發(fā)的運營能力和持有物業(yè)的經(jīng)營能力，也包括一些問題項目的解決能力。我們覺得還是要依靠能力去切換目前在整個房地產(chǎn)行業(yè)中完全依靠招拍掛和投入大量資源去競爭的這樣的局面，能夠?qū)崿F(xiàn)挖掘戰(zhàn)略洼地，撬動存量資產(chǎn)藍海的目標。第三是“彎道”超車，希望能夠內(nèi)化我們的運營操盤能力，在合理情況下、運營手段保障情況下，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)和相對低成本的運營，進而實現(xiàn)我們產(chǎn)業(yè)價值的最大化?！?/p>
強化投資能力，擴大戰(zhàn)略布局
“和昌有自己的合伙人機制，可能今天和昌的合伙人機制和市場上流行的所謂的項目跟投制并不完全一樣，我們更多的是跟投團隊，也就是我們更多依靠團隊的力量去運營項目。在投資能力上，今年上半年和昌完成的銷售額是136億，新增土地儲備是280萬方，大概是在350億的貨值左右。今年整個銷售和新增的比例在1:2.6左右，繼續(xù)滿足了未來的高速發(fā)展所需。第二是目前已經(jīng)確權(quán)的土地大概是1140億。今年的市場情況比較微妙，在和昌內(nèi)部也制定了一個嚴格的投資基本線，比如說我們要求項目的靜態(tài)測算凈利率不低于10%，……，包括要求18個月現(xiàn)金流必須回正等等這樣一些硬性要求，所以在今年這個市場相對比較微妙的時期，給我們的投資上了一道緊箍咒，第一保證了投資項目的質(zhì)量，第二避免了一些“坑”的出現(xiàn)?！?/p>
“目前和昌一共是布局了18個城市，主要集中在“3+2”的范圍里面，“3+2”就是環(huán)渤海、長三角、珠三角以及兩個中原核心城市，一個武漢，一個鄭州。從今年我們的整個業(yè)績表現(xiàn)來說，全年的業(yè)績經(jīng)營計劃大概是350億左右未來我們也希望在“3+2”戰(zhàn)略布局的基礎(chǔ)上，能夠有一些機會型和輪耕型城市的進入，去攫取一些價值洼地的機會。”
聚焦人才能力，提升資管運營水平
“對于和昌的文化價值，和昌希望在行業(yè)里存在的角色是一家規(guī)模沒有那么大，但是是在做正確的事，或者說不做壞事，我們走正道行大路，我們更多的是宣揚一種正確的價值觀。
關(guān)于人才，和昌今年從外部引入了大量優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，當然我們也輸出了一些優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。這個行業(yè)畢竟是一個非常職場化的行業(yè)，所以會有很多在行業(yè)內(nèi)的人才流動，我們希望能夠通過這種流動，讓每一個人才得到自己價值實現(xiàn)的最大化，這種價值不僅僅是物質(zhì)價值，同時也有行業(yè)價值和社會價值存在。
和昌今年上半年開始成立了資管公司，即和昌商業(yè)管理公司，我們用了大概三、四個月的時間建立起來了一支60人的隊伍，目前我們所擁有的布局的區(qū)域在8個城市，14個項目，102萬方的儲備，其實也就是說2020年我們的戰(zhàn)略AUM1000億中的200億的物質(zhì)自持已經(jīng)遠遠超過了現(xiàn)在定的目標。在這個過程中我們更好的還是要看如何在這個區(qū)域里去尋找到優(yōu)質(zhì)的標地，去把它很好的運營出來，提高它的回報水平，并且將其變現(xiàn)。其實對于和昌來說，我們希望的是依靠它比較好的投資能力去控制風險，獲取比較優(yōu)質(zhì)的土地，解決一些存量資產(chǎn)上別人不好解決的問題，提升我們的融資水平和運營水平，然后實現(xiàn)我們的穩(wěn)健增長；第二希望能夠依靠文化吸引一些人才，借助我們的培訓去提升我們的系統(tǒng)化的能力，來實現(xiàn)能力驅(qū)動，讓和昌未來成為一家散發(fā)著正能量的企業(yè)?！?/p>
“和昌成立到今年已經(jīng)十一年左右的時間了，從一家名不見經(jīng)傳的單項目公司成長到今天相對全國化的公司，當然了，我們跟一些巨型的房企比還是有一定的差距，但是小巨人也有大夢想，我們也希望在未來的房地產(chǎn)變革期，能夠利用我們的專業(yè)能力實現(xiàn)我們的穩(wěn)健增長，在房地產(chǎn)這個行業(yè)，成為一家散發(fā)著正能量的企業(yè)?！?/span>
相信在武磊的帶領(lǐng)下，依靠投資能力、融資能力、運營能力、營銷能力、客戶服務(wù)能力、組織建設(shè)能力等全面提升，將和昌打造成為一家能力驅(qū)動型，穩(wěn)健增長的企業(yè)。
